香港非銀行按揭攻略：2025/2026市場趨勢、機構類型與銀行按揭比較

在香港置業，銀行按揭必然是主流選擇。但是當中也有不少人可能因為種種原因（例如信貸評分不夠高、收入證明不夠齊全，又或者想避開銀行繁複的審批程序等等）而考慮非銀行按揭。這一類型的按揭通常是由財務公司或私人貸款機構提供，而雖然利息可能比銀行較高，但勝在其審批靈活、手續簡單。這尤其對於一些急需資金或特殊情況的業主來說，最適合不過。

什麼是非銀行按揭？

非銀行按揭即是由非銀行機構（例如二線財務公司、私人貸款公司等等）所提供的香港按揭貸款，以讓準業主能夠透過按揭貸款來購買他們夢寐以求的物業。與銀行按揭相比之下，這一類型的貸款通常無須經過嚴格的入息審查，甚至有所謂「免TU貸款」的選擇，即是不會審查您的信貸報告。這對於TU評分較低或無固定收入的人士來說，真的是一個救命稻草！

不過，大家要留意，香港非銀行按揭的利息一般都會比銀行來得較高一些，以及還款期亦可能較短。所以借之前一定要計算清楚自己的還款能力，以避免陷入突如其來的財務困境。

為何要考慮香港非銀行按揭？

1. 審批快、手續簡單：銀行按揭可能要等約一個月先批到，但財務公司可能幾日就能夠通過，這對於急需等錢用的買家來說，無疑是他們的「及時雨」。

2. 免TU或寬鬆審查：如果您的信貸記錄不是很完美，免TU貸款或者二線財務公司可能會是更好的選擇。

3. 適合特殊情況：例如自僱人士、自由工作者，或者收入來源不太穩定的人士。銀行可能拒批的按揭，但財務公司可能會比較彈性處理。
   

2025/2026年香港非銀行按揭趨勢

隨著金融科技的蓬勃發展，越來越多財務公司提供網上申請mortgage HK服務。這些財務公司甚至可以用AI快速評估借貸人的貸款條件，篩選符合條件的借貸人士。另外，由於經濟環境的變化，部份的財務公司可能調整利息以及還款期。所以奉勸借貸人士在借貸前最好比較多幾間借貸機構，從而選出最適合自己的方案。

近年香港按揭貸款市場（Hong Kong mortgage market）出現多項重要變化，包括監管政策放寬和金融科技的引入，帶動非銀行按揭（即由銀行以外機構提供的按揭貸款）逐步興起。政策方面，香港金融管理局自2024年下半年起放寬按揭成數上限，例如將住宅及非住宅物業的最高按揭成數一律提升至約七成，大幅降低置業首期門檻。此外，按揭保險計劃亦擴大適用範圍，現時樓價1500萬港元以下的物業都可申請高達九成按揭（此前僅限於1000萬以下物業），而壓力測試緩衝幅度從加3%下調至加2%。這些措施提高了按揭貸款成數，刺激市場需求。同時，在樓價經歷約25%的調整後，不少買家轉向尋求第二按揭（二按）以填補資金缺口：當物業估值低於成交價時，透過非銀行機構提供的二按可補足首期差額。需注意二按利率往往高於一按，而且受制於供款與入息比率上限（50%），借款人仍須量力而為。

科技與金融科技的影響方面，越來越多按揭流程正由線下轉至線上。透過網上貸款平台和手機應用程式，借款人可以快速比較各銀行與財務公司的按揭方案，選擇最合適的機構。香港的虛擬銀行亦開始搶佔按揭市場：例如眾安銀行推出全線上處理的按揭（利率約為H+1.2%）並宣稱最快3日內完成批核。

傳統大型銀行則試行人工智能（AI）技術來加速審批流程，中銀香港更測試了「5分鐘預批核」系統，有望將按揭初步審批縮短至數分鐘內完成。金融科技的運用不僅提升了效率，也改善了用戶體驗，例如以聊天機械人即時回答貸款查詢、利用大數據更準確地評估風險等。產品趨勢上，隨著美國聯儲局預期在2025年起進入減息週期，香港按揭利率（不論H按或P按）有望逐步下調，帶動轉按（再融資）需求上升。部分銀行已經下調最優惠利率（如匯豐及中銀香港降至5.125%），目前新造按揭實際息率普遍維持在H+1.3%至P-2.75%之間（約2.5%–4.25%）。相比之下，財務公司的按揭利率則相對較高（詳見下文），但它們靈活推出各類高成數或過渡性貸款產品。例如，一些發展商與財務公司合作提供**「呼吸Plan」**按揭方案，首幾年以低息吸引買家且免壓力測試（因為由財務公司承做，不受壓測規定），但蜜月期過後利率可能大幅攀升，須留意及時轉按至銀行以降低供樓利息。整體而言，2025/2026年的香港非銀行按揭市場在政策鬆綁與科技創新的雙重推動下，更加多元化和富彈性。

香港常見的非銀行按揭機構類型

在香港，除傳統銀行外，提供按揭貸款的非銀行機構主要包括持牌財務公司（俗稱「財仔」）及其他私人貸款公司等。這些機構皆受《放債人條例》規管並持有放債人牌照，法律上並無“一線”或“二線”的正式區分，但市場上習慣按公司規模和信貸審查方式將財務公司分為幾類：

• 一線財務公司：指規模較大且知名度較高的財務機構，通常為環聯（TransUnion，簡稱TU）會員。此類公司提供的貸款利率相對較低、審批流程制度化且嚴謹，會對申請人進行嚴格的信用記錄審查。一線財務公司的產品包括私人貸款、稅貸、樓宇按揭轉介等，利率大約介乎年息2%–10%不等，最長還款期可達7年左右。由於這類公司依循銀行類似的風控標準，借款人通常需要信貸評分良好且具穩定收入方易獲批。
  
  

• 二線財務公司：指規模中小且非TU會員的財務公司。這類公司審批彈性大、放款速度快，特色是免TU審查，即不查閱環聯信用報告，而改用另一套TE信貸資料庫進行審批。TE系統由本地公司Softmedia開發，記錄申請人在財務公司圈子的信貸往來（如申請次數、還款紀錄、追收紀錄等）。由於不查TU，申請這類貸款不會在環聯留下查詢記錄，避免頻繁查信對個人信貸評分的影響。二線財務公司的貸款條件相對寬鬆，歡迎信用評級較低、負債比率較高甚至曾有信貸瑕疵（如曾破產或撇帳紀錄）的人士。他們也特別針對急需資金周轉且不願信用報告被查的客群，強調**「易批」、「快速批核」等賣點。作為代價，二線財務的年利率通常較高（往往超過24%，有些可達30%或以上），可貸款年期也較短，一般不超過5年。常見的產品類型包括免TU貸款**（無需提交入息證明的小額信用貸款）、清卡數貸款（債務重組整合）、以及物業二按貸款等。其中物業按揭類貸款由於有房產作抵押，利率可能比無抵押貸款稍低，但仍明顯高於銀行按揭利率。市場上的二線財務公司例子有靄華押業、新鴻基信貸、香港信貸（易貸網）、環球信貸等，它們均為持牌放債人且非TU會員。
  
  

• 私人貸款公司：這一稱呼通常指規模較小的放債人公司，有些是個人經營或專做特定類型貸款的公司。實際上，許多所謂私人貸款公司也是上述二線財務的一部分，強調“小額快速”、“免入息證明”之類的服務。它們的服務對象多為傳統銀行拒貸的客戶，例如收入不穩定的自僱人士、需要清數（清還多頭債務）的人、或臨時急需現金的人。由於缺乏銀行牌照，私人貸款公司不能吸收公眾存款，只能靠自有或批發資金放貸，因此利率偏高以覆蓋風險和成本。一些私人貸款公司會在廣告中標榜「免TU、免文件、即日現金」，批核門檻低但可能附帶較高手續費或嚴苛的條款。借款人務必留意其是否持有放債人牌照以及合約條款的透明度，以防陷入高利貸或隱性收費陷阱。總括而言，私人貸款公司與財務公司實為一脈，相對於銀行屬於次級放貸市場的一環，提供更靈活但成本更高的按揭融資選項。
  

2025/2026 香港非銀行按揭與傳統銀行按揭的比較

非銀行機構所提供的按揭（如財務公司的一按或二按）與銀行按揭相比，在多方面存在差異。以下從審批速度、利率水平、成數與年期、申請要求、靈活性以及風險成本等角度逐一比較：

• 審批時間與流程：傳統銀行按揭的審批通常較為審慎，耗時可能數週，包括嚴格的文件審查、物業估值及壓力測試等步驟。相對下，非銀行貸款公司強調快速批核，不少二線財務可在收到基本資料後極短時間內初步批出貸款額度。隨着科技發展，銀行也在加速流程，如運用AI實現「5分鐘預先批核」；但整體而言，財務公司因內部流程簡化、風控審批鏈短，更有望在一兩天內甚至當日批出按揭額度，適合急需資金周轉的個案。
  
  

• 利率水平：銀行按揭利率明顯較低，現時一般採用最優惠利率（P）或銀行同業拆息（Hibor）為基準計息，常見計劃如H+1.3%或P-2.5%左右，換算實際年利率約2.5%–4%。此外，銀行為爭取客戶常提供現金回贈等優惠，進一步降低實際成本。非銀行財務公司的按揭利率則高出許多：以財務公司“一按”為例，年息約在4.25%–7.5%之間；二按利率更可達5.5%–10%。有資料指出，財務公司按揭利率普遍比銀行高出一大截，如直接向財務公司借高成數的一按，長期利息開支非常可觀。因此不少借款人會採取「銀行一按 + 財務公司二按」的組合：先利用銀行低息做到基本六至七成按揭，再以二按形式從財務公司獲得額外貸款成數。此舉可大幅降低總體利息負擔，同時突破銀行成數上限。
  
  

• 貸款成數與額度：銀行受金管局規定，按揭成數（即樓價佔比）有嚴格上限。一般非首次置業者最高只能貸樓價五至六成，首次置業者在按揭保險支持下可達九成，但亦有物業價格上限等限制。財務公司則不受此類監管限制，具有更高彈性。實務上，財務公司通常願意在物業已有銀行按揭的基礎上，再批出約物業價值四成左右的二按貸款；若物業沒有按揭在身，個別財務公司的一按亦可能做到八成以上甚至接近全數（視乎風險評估和擔保條件）。由於不受成數上限拘束，非銀行按揭特別適合需要高成數借貸的買家，例如首期資金不足但有能力支付較高利息者。不過，成數提高意味槓桿增大，財務公司往往會要求額外保障條款，如當樓價下跌超過一定幅度（例如15%）時可提前要求還款，即所謂Call Loan觸發點。這點是銀行按揭所沒有的風險（銀行即使樓價下跌，一般只要借款人正常還款便不會中途抽貸）。
  
  

• 申請門檻與靈活性：銀行按揭對申請人財務狀況要求嚴格，通常需要良好的信用評級、穩定足夠的收入證明、較低的總負債比率等，還會查核申請人的環聯信貸報告。相較之下，非銀行貸款機構審批標準寬鬆許多。大部分二線財務公司不查TU記錄，而是採用TE資料庫，因此即使申請人在銀行眼中信用不佳，仍有機會獲批貸款。此外，財務公司更樂於接受非傳統就業人士（如自僱、佣金收入者）的申請，也可能不需要嚴格的壓力測試。某些財務公司甚至提供免收入證明的計劃，以方便現金流不穩但有資產的借款者。不過，為了控制風險，非銀行機構常根據客戶情況調整貸款條款，例如縮短還款期或要求更高的抵押品充足率，整體靈活度雖高但條件通常因人而異。
  
  

• 還款年期與條款：銀行樓宇按揭的還款期可長達30年，借款人每月攤還本金和利息，長年期有助降低每月供款壓力。財務公司的一按在某些情況下也可以提供較長年期，但一般而言，非銀行按揭多屬中短期性質：例如不少二按屬過渡性貸款，年期可能只有1至5年，設計目的在於讓借款人渡過財務難關後再尋求銀行再融資。也有財務公司按揭允許只還息不還本的方式，待貸款到期再一次過清還本金，這在銀行貸款中較為罕見。彈性的還款安排是非銀行貸款的一大特色，借款人可與放貸人協商出適合自身現金流的方案，但須注意短期貸款到期時的清償安排，確保有能力在期限屆滿時償還或成功轉按。
  
  

• 風險與額外費用：非銀行按揭相較銀行按揭風險更高、成本也更高。除了前述利率高和Call Loan條款風險外，財務公司的貸款合約中可能包含各類費用，例如申請手續費、提早還款罰息（有些二按雖宣稱免罰息期，但可能在合約中設定最低利息期）等。由於監管相對寬鬆，個別不良貸款中介或財務公司可能存在隱藏條款，借款人務必要詳細閱讀合約、瞭解違約時產生的額外費用和追收程序。相比之下，銀行按揭合約條款透明度較高，受嚴格監管，違約風險主要是物業被收回拍賣，但通常不會額外收取離譜費用。總體而言，選擇非銀行按揭需權衡其高靈活性與高成本、高風險：它為有特殊需要（如信用欠佳或需要高成數）的借款人提供了一條出路，但借款人應有清晰的還款計劃，並對最終利息支出和潛在風險有充分認知。

如何選擇可靠的香港非銀行按揭機構？

• 審閱清楚利率以及所有費用（包括釐清隱藏費用）：千萬別因爲看到廣告「低息」而草率的作出借貸決定，反而要從容計算好其實際年利率（APR），以及是否牽涉到隱藏收費。

• 審查公司背景：選擇信譽良好的財務公司，又或者是二線財務公司，避免遇上居心不良的貸款機構，以免自己陷入困境，帶來許多不必要的麻煩。

• 還款計劃要合理：確保自己能夠負擔得起每月還款，避免因為短暫週轉問題而影響長遠的財務健康。

總結

在香港，非銀行按揭是一個靈活、比較有彈性的選擇，尤其是極為適合急需資金或受到銀行拒批，借不到錢的人士。不過，有利必有其弊。這一類型的按揭的利息較銀行的來得高，再加上其還款壓力亦可能會來得較大。所以，在借非銀行按揭之前一定要做足功課，挑選可靠的財務公司，以及同時間確保自己能夠償還得起極為重要！

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