香港首次置業懶人包指南 (2025/2026)｜首期預算、按揭攻略、避開陷阱｜7大貼士助上車｜焯檢Mychoices HK

相信一般人不多不少都受到父母、長輩的影響，都認為「有瓦遮頭」會是一件最為實際的事情。長期租屋，若牽涉到搬遷經常「頭都大埋」，因當種種外來因素例如業主想收返層樓，子女入學而需搬遷到學校附近等因素，而需要再搵屋租。而搵屋租就易，往往最頭痛的是收拾、pack箱、搵運輸師傅這一系列「搬屋標準程序」，其過程多麼的繁瑣、疲累， 相信這對於長期租屋人士來說，會深感同受。所以，相信有不少香港人，都會希望自己能夠置到業、買到樓而去努力奮鬥，為的就是能夠給到屋企人一個「安全港」以及「安樂窩」，同時都會認為，有間屬於自己的物業，無論如何都比較「穩陣」一些！

對於香港首次置業人士來說，絕對可稱得上人生其中一件大事！首次置業需注意事項，例如對自身財務狀況（包含收入條件、壓力測試DSR、信貸評級分數）、銀行按揭貸款申請、物業估價、物業類型等因素，都需了解一二。如果只是一知半解，或完全不加以理會，會帶來不必要的時間、金錢以及精神上的損失。如果您正準備在2025 / 2026年「上車」，這篇「香港首次置業指南」就是為您而設，助您了解香港首次置業的重點。

(A) 7個在香港首次置業前的準備小貼士

1. 提前預備資金

• 首期：

根據2025年香港金管局規定，符合首次置業條件人士如購買1,000萬港元或以下的自住物業最高按揭成數為90%，換言之首置人士需支付10%的首期。就以一個價值600萬港元的單位為例，首置人士需至少準備60萬港元之首期。

• 成交及其他費用：

除了需預備首期之外，置業買樓涉及多項雜費，當中包括：

(i) 印花稅（由2025年2月26日起，以樓價HK$4,323,780至HK$20,000,000為例，印花稅的計算方式為樓價的1.5%至3.75%之間）

有關印花稅詳細資料，可參考香港政府一站通之印花稅收費：

資料來源自：香港政府一站通

(ii) 按揭保險費（又稱為「按保」，以樓價600萬港元或以下，浮息按揭為例，約1.25%至2.16%之間）

有關詳細按保收費表，可參考香港按揭證券有限公司 (HKMC) 的「按揭保險計劃按揭保費一覽表」

(iii) 經紀佣金（約樓價的1%）

(iv) 律師費（約HK$3,000至HK$10,000）

(v) 管理費（一般為兩至三個月管理費，以屋苑管理處為標準）

(vi) 其他費用

總括而言，以一個600萬港元的單位為例，除了需準備60萬首期之外，還需額外預留約35萬作為上述雜費。

• 搬遷或裝修支出：

這一類的支出極為重要，往往很容易被首置人士忽略。首置人士需預留約數十幾萬裝修費以及添置傢俱等開支，所以一定要做好充足的預算。

2. 預算及確定您可承擔的房屋價格

置業買樓畢竟不是100米衝刺賽，一旦香港按揭貸款 mortgage loan獲批，就要持續供款長達30年，所以預算及慎重衡量自己的還款能力極為關鍵。建議每月供樓開支不超過收入的50%，以免自己失策，成為活得非常吃力，名副其實的「樓奴」！

3.時時刻刻確保您的信貸紀處於良好狀態

您的信貸評級 (TU) 會影響您是否能夠成功申請香港按揭貸款 mortgage hk。信貸評級分數越優良，越容易通過香港各大銀行的審批，而銀行所批出的利率比起信貸評級分數較為遜色的申請人士相對於來得更低、更為吸引。

想知道如何提高您的信貸評級分數？您可參閱我們的另一篇文章：

https://mychoices.hk/improve-credit-score-for-loan

4. 申請按揭貸款小貼士

• 按揭計劃選擇

香港的Mortgage Loan按揭選擇主要有幾種，包括有H按（HIBOR，基於香港銀行同業拆息）、P按（Prime Rate，是根據最優惠利率來計算，此按通常會隨著市場利率而波動）以及固定利率按揭（在特定期限，如2年、3年內利率固定不變，不受HIBOR或P按影響之按揭計劃）。每種按揭計劃的利率模式、供

款穩定性及適合對象均有異。一般而言，H按適合預期市場利率保持低位或穩定的借款人，又或者希望初期節省利息的購房者；P按適合偏好利率穩定的長期借款人，或對於HIBOR大幅波動有所顧慮者；而固定利率按揭 (Fixed Rate Mortgage) 則適合支出預算固定，以及需要長期穩定現金流，如投資者這一類型的借款人。如想獲得最新按揭利率資料，歡迎聯絡焯檢mychoices的團隊，為您提供最新的利率資訊。

5.比較按揭貸款利率及費用

作出按揭申請之前，建議多向多間銀行或專業按揭顧問查詢，多比較所提供的利率、現金回贈、手續費、罰息條款等重要資訊。因為買樓置業，牽涉到長期負擔，所以務必選出最合適以及對自己有利的方案。

對於這方面有疑問？您亦可諮詢我們焯檢mychoices專業團隊。

6.預備及整理申請按揭貸款所需文件

在申請按揭貸款之前，需預先整理好相關文件，其中包括入息證明（如糧單、

稅單）、銀行月結單、MPF強積金紀錄等相關文件。預先準備好文件，一旦看

中心儀樓盤時，能夠即時作出申請，以免錯失良機。

欲了解更多有關文件上的準備？不妨可諮詢我們焯檢mychoices專業團隊，讓

我們為您提供專業意見。

7.申請按揭預先批核服務

「預先批核服務」旨在在您未真正於銀行簽約買樓時，此服務能夠讓您清楚了解自身目前的貸款能力，能夠預早獲批核貸款。

欲了解更多有關「預先批核服務」資訊，可與我們焯檢mychoices專業團隊諮詢）

(B) 香港物業估價 VS 買入價值

在選購香港物業時，物業估價與買入價的關係是極為重要的考慮因素。因為這會直接影響貸款額度、投資回報和風險。以下為其關鍵分析要點：

1.銀行對於物業估價的作用

(i) 貸款基礎：

銀行按物業估價（又稱物業估值）的一定比例（一般按揭為70%批出

貸款）。若買入價高於估值，需自行補足差額。

• 舉例：物業估價500萬港元，而銀行批出70%（即350萬）貸款；若買入價為550萬，首付需200萬（550萬 - 350萬），而非按買入價計算的385萬（550萬的70%）。

(ii) 反映市場理性價格：

估值通常是基於近期內同一個區域的成交、物業條件等而定。這比買入

價更為客觀，避免業主或開發商溢價。

2.買入價高於估值原因

（i）賣方市場情緒：

業主或開發商因市場因素而抬高價格，尤其在稀缺地段（如豪宅、地鐵

盤等）。

(ii) 特殊物業條件：

如豪華裝修、舒適怡人的景觀、歷史價值等因素，可能未真正被估值完

全反映。

(iii) 新盤溢價：

新樓盤常含開發商品牌溢價、付款優惠等，導致估值可能滯後。

3.買入價低於估值的機會

（i）急售或銀主盤：業主資金緊張或法院拍賣物業造成低價成交。

（ii）瑕疵物業：如凶宅、結構問題，銀行可能會低估物業估價。

（iii）市場調整期：當樓市下滑時，成交價可能跌破估值。

4.對買家的影響

（i）首付壓力：

當買入價高於物業估價時，買家需額外補差額（如上述例子中的50萬缺口。

（ii）投資回報：

高溢價買入的物業需更長升值週期才能夠回本；而低價購入則可能提升租金收益率。

（iii）再融資難度：

未來若估值下跌，這可能會影響轉按或加按的貸款額度。

5.實操建議

（i）對比多間銀行估價：

不同銀行又對物業的估價有所差異，建議買家可選擇較高者以提高貸款額。

（ii）查閱近期成交：

通過一些物業平台核實同區實際成交價，以判斷買入價是否合理。

（iii）聘請專業測量師：

尤其對於高價或特殊物業，獨立的估值可避免信息不對稱。

（iv）談判策略：

若估值低於買入價，可據此要求賣方降價或爭取條款（如延長成交期）。

(C) 自行找香港銀行 VS 焯檢mychoices的分別

對於香港首置人士來說，您們可能會認為 “我自己找銀行申請按揭貸款就可以了，

都不需找按揭顧問”。但究竟是否自行找銀行申請就可以了？如自找銀行，又有

哪些關鍵位要留意？以下為兩者之間具體分析：

1. 自行直接聯絡銀行

直接找銀行申請，當然會有不少好處。當中包括申請人可直對銀行，清楚了解

回贈、條款等。除此之外，銀行一般不向客戶收取手續費，所以首置人士可節

省成本。但要留意的是，所牽涉到的時間成本變得更高，因申請人需自行搜集

資料，對比多家銀行，並處理繁瑣的申請流程，當中包括若文件遞交不足，申

請人可能未能夠得到銀行第一時間通知，亦不清楚申請進度，要親身打電話給

銀行查詢，所花的時間以及精力可想而知。另外，若按揭申請不幸被銀行拒批

，申請人又可如何採取下一步行動？一般銀行職員可能都未能真正提供到解決

方案。

2.透過焯檢 mychoices 香港按揭貸款代辦服務

我們提供專業的代辦服務，協助您圓買樓置業夢。以下為焯檢mychoices代辦

服務優勢：

（i）知悉銀行審批準則：

不同銀行對於按揭申請有不同的要求。我們擁有15年經驗，熟悉各大銀

行審批準則，依據您的情況再選擇合適的銀行作出按揭貸款申請。

（ii）節省時間，不再四處「碰運氣」：

“時間就是最大的成本”。試想一想，自己遞交文件作出按揭貸款申請，

萬一遭到銀行拒批，又要趕在成交期前繳付相關費用，這一方面如果處

理不當，就會引致 “撻訂”，造成時間、金錢上的損失，賠了夫人又折

兵。交由我們專業團隊幫您處理，令您安枕無憂。

（iii）價錢公道親民：

以一個非常公道的價錢，A-Z幫您完買樓置業夢。

(D) 銀行拒批，而時間緊湊，該怎麼辦？

若因某些原因不幸被銀行拒批，不需洩氣。您可先向銀行按揭部職員查詢拒批

原因、改善財務狀況：例如清卡數、減少債務。另外，您亦都可考慮其他銀行

或財務公司，因為部份中小型銀行或財務公司審批可能較為寬鬆，但要注意的

是其利息會較高。

欲了解更多有關香港銀行拒批按揭申請原因，您可點解以下連接：

https://mychoices.hk/reasons-banks-reject-mortgage-applications

總括而言，首次置業絕對是一個重要決定。事先一定要做足功課，了解自己的財務狀況以及市場趨勢。無論是申請按揭貸款、物業估價，還是提升信貸評級分數，每一步都要謹慎進行。

希望這篇香港首次置業指南可以幫到您，祝您早日買到「心水」樓！

為何選擇焯檢按揭顧問？專業香港財務諮詢 - 公道、專業、透明化

如果您正面臨香港按揭貸款被拒的困境，不必擔心！在MyChoices，我們擁有15年專業經驗，致力於幫助像您這樣的客戶突破按揭貸款的障礙。我們的專業顧問將根據您的具體情況，提供量身定制的解決方案，幫助您克服銀行拒批的挑戰，順利獲得香港按揭貸款。

我們提供的相關財務諮詢服務包括：

• 按揭貸款申請輔導：無論是初次申請還是被拒後重新申請，我們的專業顧問將指導您走過每一步，並提供專業建議，確保您順利獲得最優惠的貸款條件。
  
  

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