【香港按揭攻略】一看即懂！DSR債務收入比全解析！2025/2026 | 計算及降低DSR技巧 | Mychoices HK

買樓置業，絕對是香港人的其中一件人生大事。在申請按揭時，銀行除了會看申請人的收入，還會重點看一個數字——「債務收入比」(簡稱：Debt servicing ratio (DSR) / 又稱：Debt-to-income ratio (DTI))。

那究竟如何計算DSR？如何才會輕而易舉通過香港銀行批核？今次就同大家詳細講解！

1. 何謂債務收入比（Debt servicing ratio (DSR)）？

簡單來說，DSR就是您每個月要償還的債務（包括按揭、信用卡、私人貸款等）佔您收入的百分比。銀行會用這個數字來評估您是否有足夠的能力供款。

以下為DSR的公式：

DSR =（每月償還債務總額 ÷ 每月收入）× 100%

銀行對申請人的基本入息要求，計法是每月總供款金額不超過入息50% (即一半)，就可獲通過。例如月入$40,000，每月按揭供款$20,000，不多於月入之一半 (50%)，便合乎要求。這是所有銀行根據政府的規定執行。

2. 我的收入足以申請香港按揭嗎？

根據金管局指引，業主在申請按揭時，收入與供款比率不能超過50%，即您最多可以利用50% 收入供樓。目前申請90%按揭的樓價上限為HK$1,000萬，若要買入一個HK$600萬的單位，假設利率 3.5 厘，分期30年，業主的入息需要多少？

*如上述例子，由於7成以上的按揭均屬於高成數保險，都必需繳付按揭保費（會根據年期同金額而有所變動）。

根據收入與供款比率不能超過50%的要求，若要買入一個HK$600萬的單位，並向銀行申請9成按揭，月入要求最少HK$49,709。

留意置業成本：
假設您購買的物業如上述的例子計算，除了準備首期，您還需要留意以下置業不同的成本：

首期：$600,000
印花稅：$135,000
代理佣金：$60,000
律師費：約$10,000

需留意隱藏負債，因這或會成絆腳石

以上符合供樓的每月收入計算法，是在沒有任何債務的情況下所得出的數字。但倘若收入達標，銀行是否一定就可以批出按揭？一般常見的負債包括私人貸款、汽車貸款，信用卡分期等項目，都很可能成為申請按揭的絆腳石。

根據上述例子，若香港按揭申請人本身需要每月支付瑜珈中心的信用卡分期及私人貸款每月供款，這一類型的供款都需要計算在債務收入比中。如果您涉及其他債務在您的信貸資料中，您可以聯絡焯檢mychoices 專業香港按揭諮詢, 以進一步獲得更明確入息要求及解決方法。

3. DSR如何影響您的按揭申請？

（I）香港銀行批不批，DSR（債務收入比）是關鍵

香港金融管理局（金管局, HKMA）規定，銀行審批按揭時，DSR不可超過：

• 50%：收入來自香港的借款人。

• 40%：收入主要來自境外。

（II）DSR高 = 借少了錢？

DSR越高，銀行會覺得您的風險越大，這導致銀行可能會：

• 降低貸款額：這令您需給多一點首期，帶來某程度上的壓力

• 提高利率：這導致增加了您的供樓成本

所以，如果您想借足成數，最好的做法是在申請按揭前清完卡數以及其他貸款，這會令您的DSR降低，從而更容易過關！

4. DSR過高，債務重組或債務舒緩是否有幫助？

如果您發現自己的DSR過高，可以考慮香港債務重組或債務舒緩方案。債務重組服務可讓您重新安排還款計劃、降低每月還款額，從而改善DSR。不過需留意的是，這一類型的服務必然會影響您的信貸評級分數，並且大多數銀行是不接受該類人仕的申請，所以最好先諮詢專業人士，評估此舉動對於按揭申請的影響後再作出決定。

5. 物業成交價值與銀行估價

物業成交價值與銀行估價是兩個不同的概念，但它們之間存在密切關聯。 成交價值是買賣雙方議定的物業最終價格；而銀行估價則是銀行基於專業評估，對物業所定的價值，用以決定按揭貸款額的重要參考。如果物業估價不足，您可能要準備更多首期，這間接增加您的財務壓力。所以，在申請按揭前，最好先了解目標物業的市場估值，以避免估價差距太大而影響預算。

6. 如何降低香港債務收入比 DSR，好讓按揭批出成功率提高？

如果您在計算過後，發現DSR太高，不妨可以試一試以下方法：
✅ 增加首期：借少一點，每月供款減少，DSR自然會降低
✅ 清還其他債務：例如信用卡分期、私人貸款等等，以減少每月還款
✅ 拉長還款期：例如由20年變30年，每月供款降低了不少（但要留意的是總利息會變得更多）
✅ 聯名申請：可考慮加多個申請人（如配偶）一齊計收入，以攤薄DSR

總括而言，DSR對於香港按揭申請極為重要一環，所以在計劃買樓置業前一定要做足準備，計好數！

DSR直接影響銀行是否批出按揭申請，甚至這會影響您的貸款金額以及是否能夠獲得更優惠利率。

所以，如果想順利上車，建議最好：

📌 提早清卡數以及其他貸款
📌 計算清楚自己的DSR
📌 必要時尋找專業人士幫手評估及得到專業意見

買樓，絕對是長遠投資。計好數，才不會被銀行「彈回頭」，從而造成金錢或時間上不必要的損失！

如果您對於按揭申請有更多的疑問，歡迎聯絡我們的香港按揭專家，幫您詳細分析！

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